北上深新政密集落地 楼市 “松绑” 进入核心城市时间

北京将非京籍五环外购房社保年限降至 1 年，上海暂免首套房房产税，深圳放宽部分区域限购 ——2025 年下半年，三大一线城市接连抛出楼市新政 “组合拳”。这场覆盖限购、信贷、税收的政策调整，打破了一线城市长期以来的调控审慎基调，标志着房地产市场 “稳预期、促需求” 已进入核心城市发力阶段，刚需群体迎来政策红利窗口。

此次北上深新政呈现鲜明的 “精准施策” 特征，避免 “一刀切”。北京在 8 月限购调整基础上再升级，聚焦五环外非核心区域降低门槛，既为刚需松绑，又防范核心区域供需失衡；上海通过 “沪六条” 实现全链条优化，从限购放宽到公积金支持，再到房产税暂免，形成政策合力；深圳则针对性放宽部分区域购房限制，搭配信贷政策优化，精准激活合理居住需求。

政策背后是市场现实的迫切需求。前三季度全国重点城市二手房成交虽同比增长 9%，但百城二手住宅价格累计下跌 5.08%，市场信心仍需提振。作为市场风向标，北上深的政策动向具有极强的带动效应，其核心逻辑是通过降低刚需入场门槛、减轻购房成本，修复市场供需平衡，而非刺激投机性需求。

政策红利已初步显现市场回响。北京新政后，五环外新房开盘去化率接近 80%，二手房带看量同比增长 27%；上海 “沪六条” 落地后，新房日均成交环比激增 31%；深圳罗湖区认购套数较此前月均增长 180%。但回暖态势仍显脆弱，价格折让仍是成交增长的重要支撑，部分购房者仍持观望态度，挂牌量高企等问题尚未根本缓解。

对于刚需群体而言，当前是理性入场的窗口期，但需把握三大原则。其一，聚焦政策支持的非核心区域，这类区域门槛降低、性价比凸显，契合居住需求；其二，重视房屋配套与居住品质，城市更新背景下，优质配套和居住体验将成为房产保值关键；其三，摒弃投机心态，坚守 “房住不炒” 定位，根据自身还款能力理性决策。

长远来看，房地产市场正从增量扩张转向存量提质增效。北上深的新政不仅是短期稳市场的举措，更是引导行业向健康方向转型的信号。未来政策将持续聚焦刚需和改善型需求，城市更新、“好房子” 建设等领域将成为发力重点，房企也需从规模竞争转向品质竞争。

北上深的集体 “松绑”，预示着楼市调控进入精细化阶段。这场政策与市场的双向试探，既需要政策持续护航稳定预期，也需要购房者理性决策、房企回归居住属性。随着政策效应逐步释放，房地产市场有望逐步止跌回稳，朝着更健康、可持续的方向发展。