23平米老破小学区房挂牌230万 房产中介：电话都被打爆了！

“成交太快了，太快了！”

5月5日是“五一”小长假最后一天，北京市西城区金融街某龙头中介机构经纪人李吉（化名）在向询价客户推送成交报告时写了这么一句话。

李吉所指的，是被北京不少家长称为“宇宙中心小学”的宏庙小学对口小区丰汇园。3年前，北京一位家长曾花1200万元买下了这里一套39平方米的地下室，每平米单价超30万元，轰动一时。

而在今年5月4日到5日中午这36小时内，丰汇园已经成交了3套千万元级老破小学区房，最高单价超过25万元/平方米。小长假这几天，宏庙小学学区每天的房屋成交量在8-10套。

学区房的行情像最近的天气一样火爆，这也跟4月30日北京西城区教委发布的一则新规有关。

北京实施“六年一学位”“多校划片”等措施

降温学区房

今天起，北京适龄儿童将开始采集小学入学信息。今年“幼升小”，除近几年一直明确的过道房、车库房、空挂户等均不得作为入学条件外，城六区更是通过明确“六年一学位”，实施“多校划片”等措施，为“学区房”降温。

政策规定，自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。也就是说，如果在7月31日之前在西城买房落户，还有机会上对口的名校。这令一大批焦虑的家长在“五一”期间奔向了西城各个重点小学学区附近的房屋中介。

学区房价格要凉凉？未必

“六年一学位”政策能给学区房降降温吗？业内人士认为，未必，其最大的影响只是学区房的二手房交易，且影响有限。

据证券时报e公司，对于买家来说，可用学区房资源更加稀缺。为了保证孩子成功就读心仪的校，家长通常会考虑购买划片小学对应的学区房。在没有推行“六年一学位”时，只要房东想出售这套学区房，家长购买了，基本就能保证孩子上小学。也就是说，市场上的学区房资源符合家长需求的有很多。“六年一学位”执行后，作为买主，家长就要了解这套房是否还有房东的孩子在该小学就读，与自己孩子的入学时间是否有冲突。如果冲突，即便该房源在对口心仪的小学，也无法使用该学位，由此，所能挑选的余地也大大减少。

对于卖家来说，学区房的交易条件增加了。作为卖家，如果自家孩子小学还没毕业，就会影响买家的选择。这样看来，因交易条件的增加，学区房的优势在一定程度消减了。

对于炒学区房的人来说，是一个重大打击！简单来说，这套学区房里如果还有孩子在上学，就会无人问津，卖不动！

显然，“六年一学位”政策一旦执行，学区房交易周期拉长，二手房交易将明显减少。但长期来看，对于学区房价格的降温，影响则有限。事实上，回溯北京海淀区、西城区的学区房新政策出台后，其片区内房价的变化显示，学区房并没有太大降幅，城六区也未必会凉。

事实上，一旦有了“六年一学位”的政策后，如果想让孩子获得学位，家长必须购买“空闲学区房”。而“空闲学区房”的资源相对稀缺，这类房源的价格极有可能上涨！

业主挂出多套房源急于出手

作为全国教育资源最集中的城市，北京的学区房从来不缺惊心动魄的案例，尤其是在义务教育资源顶级的西城。

《中国教育报》曾公布过一组数据显示，2015年北京大概有16万名儿童进行了小学入学信息采集。其中，京籍学生大概10万名，非京籍大概6万名，但东城、西城和海淀三个区口碑最好的25所小学，只能接收大概5000名学生。

2016年3月，一条题为《46万一平，谁买走了北京天价学区房》的文章瞬间引燃大众情绪。这篇文章开头的第一句便是“11.4平米，530万。每平米46万的单价创下了近期学区房单价纪录”。尽管这篇文章最后被央视曝光为虚假信息，但房屋所在的西城区文昌胡同，依旧是天价学区房的主儿，只因其对口北京市第二实验小学。

央视当时的报道指出，文昌胡同2013~2015年3月期间成交了4套学区房，面积分别是8.1平方米、14.59平方米（2套）和10.9平方米，3套的建筑年代是1980年，1套1990年。但这4套房的单价最高达27.34万元/平方米，最低的也有21.25万元/平方米。

事实上，据每日经济新闻记者了解，西城区的学区房4年间已经经历过一次暴涨。

以金融街片区内的京畿道小区40平方米一居室为例，链家在2013年10月的成交价格是280万元，单价约7.6万元/平方米；2014年12月的成交价格是335万元，单价涨到了约8.6万元/平方米。此后价格一路飙升，2015年7月，单价达到了11.5万元/平方米；2016年8月，成交总价超580万元，单价达14.9万元/平方米。到了2018年9月，链家成交的该户型最高总价达到了765万元，单价超过20万元/平方米。

就在2019年7月初，西城区德胜片区还成交了一套仅12.2平方米的老破小，成交价高达360万元，单价逼近30万元/平方米。

北京的学区房流传着一条鄙视链，顶端是西城区德胜片区——西城区金融街片区——海淀区万柳、中关村、上地——东城和平里。如今西城也要开始实施多校划片，买天价房也不一定能上理想的学校，虽然会打压一部分优质学区的房价，但入学机会均摊也可能会让一些学区原本较差的房子卖出高价。

不过多位中介向记者表示，除2017年“3 17新政”期间价格有过较大波动后，目前包括西城在内的学区房房价相对平稳，用李吉的话说是“较本次‘4 30政策’前有微涨”。

但即便如此，依然挡不住那些想要赶在此时入手的焦虑的家长。

对很多家庭来说，买学区房“让孩子赢在起跑线”是倾尽了所有，但学区房不代表一切，很多故事的结局都是——孩子没考上清北，但房子转手赚了好几百万。

有经纪人向记者透露：“这位业主（上述西单小学学区房业主）手中还有多套学区房，这几天都刷新了信息，希望可以早点卖掉。”

23平米老破小单价近10万

房产中介：电话都被打爆了！

“保俶塔实验学校总价最低的学区房来了——胜利新村23㎡老平房，挂牌价230万！”前几日，一则中介发布的杭州二手房房源消息在朋友圈广为流传。

据浙江在线，根据计算，该套房源的单价近10万/㎡，比此前杭州“最贵新房”仁恒滨江园的均价还要高上一大截。不过，由于其总价在200万级、且对应九年一贯制的学校，在公民同招的大背景下，引起了不少家长的关注。

△房子外部实景图 图源自：浙江在线

不过，这样小面积低总价的房源却颇为抢手。“从4月20号挂牌以来，电话都被打爆了。”小哥表示，光是自己一天就接待了十多组客户，陆陆续续还有其他中介带看的客户。

公民同招下学区房越发走俏

小户型挂牌6天就被全款抢

据浙江新闻客户端，今年4月，杭州二手房成交10232套，环比上涨62.6％，创近两年新高。在疫情影响下，近两月也成为了杭州学区房的置业高峰期。

“带看量有着比较明显的提升，包括五一假期，每天也有7、8组客户要接待。”中介小哥告诉记者，不仅是带看客户激增，“成交量也比去年这个时候增长了不少，一些优质的小户型房源挂出来，客户看了一两次就下定了。”

特别是，杭州实行公民同招以来，由于民办摇号招生的不确定性，像是保俶塔实验学校这样的9年一贯制学校受到了家长们的青睐，周边小户型的学区房挂牌单价大多在8万以上，相较之前涨了不少。

另外，与之前许多家长在孩子小学毕业前就将学区房出售的情况不同，随着入学政策的改变，现在想要孩子顺利读上对口公办初中，至少要等初中入学以后，房屋才可出手。

以文一街小学、学军小学等优质小学为例，除了至少提前三年落户外，还要再加上小学毕业的6年时间，转手的周期大大拉长。这也使得许多挂牌的房源则选择了暂缓出售。

一方面是优质学区房挂牌数量的减少，与此同时，一些不占学籍的房源则变得十分抢手。在探访当天，除了胜利新村的老平房外，中介小哥还带看了几套周边的小户型房源。然而，就在昨晚，小哥告诉记者，看过的其中一套房源已经被人以295万的总价全款买下。而据了解，该套石灰桥新村31.74㎡房源于4月28日上架，挂牌时间还不到1周，成交单价高达92943元/㎡。

汇编于：北京日报、每日经济新闻、证券时报e公司官微、浙江新闻客户端

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