如何要看清房产的本质？未来房价是涨还是跌？

据国家统计局的数据，1-9月，全国商品房销售面积11.71亿平方米，比上年同期下降1.8%，商品房销售总额11.56万亿元，比上年同期增长3.7%。在国家统计数字的检验下，中国从七月起就已触及了万元门槛。

同时，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据纬房指数也显示，10个城市房价下跌超过5%。

有个人大喊，这是楼市雪崩的前兆啊！

然而，有很多城市上涨了，其中有三个上涨超过15%：东莞上涨29.3%，深圳23%，宁波15.99%。实际上，大部稳定，局部分化，“涨跌互现”，总盘面保持稳定，目前是“横盘”状态，维持高房价不变。

很多人看空了房子，但是结果总是看空了自己的钱包，从“全款”到“首付”。

房屋越建越多，并且“人口红利”所剩无几，按照市场基本规律来调整，但总感觉有一种东方神秘力量在让房价保持平稳上涨的趋势。

每个人都看了这么高的房价，心想房地产业一定是暴利行业吧？

完全错了！

居高不下的房价可以从房价构成中找到答案：

房屋价格=土地成本+建安成本+税费成本+销售管理成本+开发商的利润。

这些费用中，土地成本和税费成本被政府拿走了，占50%以上；再扣除30-40%的建安成本和销售管理成本，剩下的就是开发商的利润了。

所以开发商的利润率一般在10%左右。例如去年恒大7%的利润率和10%的万科。

由于房地产业是一个非常复杂和资金沉重的行业，许多资金都是从银行借来的，借来的钱都有利息，一旦资金链出了问题，很可能马上就会倒下来，大家看看恒大目前的情况就知道了。

价格的下跌，对谁的影响最大，不言自明。

如果你以为是“让房价降下来”，那就大错特错了，毕竟房价是和“卖地钱”直接联系在一起的，“地越多房子越贵”才很符合价格逻辑，也不见得要求面包比面粉便宜，那开发商就是“活雷锋”，代替了人民政府“全心全意为人民服务”。

可以说，房地产的基础是土地，买卖土地是城市的主要收入来源。例如，杭州2019年税收为1791亿元，而土地收入为2765亿元；武汉为1320亿元，土地收入为1766亿元；中国所有城市都是有大量土地收入，才有资金大规模建设基础设施，才能保持财政收支平衡。

为何中国经济会“脱实向虚”，原因也很简单，其实就是“卖地财政”惹祸上身。对大部分城市来说，房地产的重要性远远大于制造业。许多城市，工业已经停滞不前了这么多年，就是靠房地产来维持繁荣的样子。

可以说，房地产一切都在政府的掌控之中，房价也是可以防控的。房地产业和金融业的关系密切程度自然不用多说，可以说，房地产业的资本和金融资本一直在配合着地方政府操纵房地产市场。

那就是房地产嗜血的根源，这根本不需要市场规律可以遵循，如果按市场供求进行分析，那就方向不对了。

错误的方向，再怎么分析也无济于事。

1

有需要的房子，虽远必割

另一种是地方政府依赖“卖地财政”，而在国家层面上，楼市又起到了货币“蓄水池”的作用。

大家都知道，钱就像水，水有个去处，即需要一个“蓄水池”。当今世界经济中流传着“三大泡沫”：

美国股票市场，日本债券市场，中国房地产市场。

而中国之所以将“楼市”选为“蓄水池”也是情势所迫，因为除了房地产，还真的没有安全的金融属性产品。说到底，中国股市已经乱成一团，收割韭菜的手法太黄太暴力，让人不敢相信，一时半会还是热不起来，自然无法充当货币的“蓄水池”。

因此，水自然而然地涌向了房地产。

现在，美国启动了印钞机来印美元，而中国的反应就是“对冲”—用等值印刷来防止人民币被美元收割，并出现资本外流，这使得改革开放30年的成果瞬间被洗劫一空。

根据“对冲”反应来看：

美国资本需要流动性，以掠夺世界；而我们需要锁定流动性，以使房地产难以进行交易。

今天，美国股市持续了几十年的“牛市”，道琼斯指数跌至26000多点的“世界之巅”。和这一点相对应，中国楼市自然会出现几十年的“牛市”，从今年7月起，中国房价已进入均价“万元时代”，而在北上深一线城市，房价已超过6万元。

由于地方政府有“卖地理财”的冲动，而国家又想让房地产成为货币“蓄水池”，所以，在没有出现比房地产更傻的人来赚钱之前，房子还是会被当作一种金融产品，房价仍然在上涨。

必须认清房屋的属性，“居住功能”已经加持了地方政府的“财政功能”和国家层面的“金融功能”，早已不是一座简单的房屋，背后自然牵涉到投机、炒作、博弈、人性等“魔鬼”，很难用理性的经济原理来预测。

“利益一边倒”，本身就会形成一个超级“黑洞”，它会无限制地吸收所有有价值的利润，迫使个人成为现代的“工具人”，当然要乖乖掏钱，还要乖乖交预期未来三十年的收入……说白了，现在的个人比机器可怜多了。

你们看到土地拍卖一直在上涨，你们的钱怎么会跑光？「有需要的房子，虽然远必割」，割下你未来三十年！

讲到这里，主人拿着一把“镰刀”来到韭菜地里，他当然是听不见韭菜们机灵的声音，也就是听不见也无所谓，他要怎样割就怎样割！

一般人说话，起起伏伏都是噪音！

2

古代通过土地的集中获得暴利

认识了这一属性，许多问题都豁然开朗了。

不要以为中国是“基建狂魔”，造房子就像搭积木一样简单，雷神山、火神山十天之内就能建成，足以说明中国的建设速度。

实际上，中国大大小小的城市都在大力建造房屋，房屋的建造就像雨后春笋一般从地面冒出来，如今农村住宅新政后，也是火力全开，大兴土木。

但是即使这样，作为“金融产品”的房子，也一点也不嫌多，别小看中国人的投机心理，账本上没人吗？”房住不炒”背后有何隐意？正是有人懂得了房屋的属性，早已在囤房中，因此，背后的“炒房者”市场无比庞大。

帐目谁都能算出来：

古时候中国是农业社会，通过土地的集中获得暴利；现在则是房地产社会，通过房屋和土地的联合收割！

3

​尽早占据“先机优势”

下面算一下这张帐：

一九九八年是我国住房改革的重要历史节点，当年住房改革正式启动，福利分房逐渐退出历史舞台，房地产行业也正式进入正轨。那时全国商品房均价在2000元左右，像今天寸土寸金的上海，房价只有5000元左右，如今均价早已突破8万元大关。

可以计算一下：全国城镇可支配收入从5425元增加到2019年的4.23万元，增长近8倍，而你在上海陆家嘴买房子，增值16倍。这就是说，房产增值完全追上了支配收入的增长。而且，你的可支配收入需要你去努力工作，而房产的增值只需把它放在那！

不如去二手房市场看一看，很多房子都是零几年建的，但是却一直闲置着，这是在浪费资源吗？的确！但是你去看投资收益，回报很不错啊，那时候的价格可能是几千块，现在的价格是几万块，放在那儿即使不租，也不会有一点租金收益，还可以保值增值，钱放在银行里干嘛？资金流向股市盯着趋势图干嘛？“躺着赢”的节奏啊！

因为在房地产背后，既有地方政府“卖地理财”的冲动，也有国家层面“储钱”的需求，所以，大家只能随大流，尽早“上车”啊！

事实上，越早上车越好，“早起”意味着占据了“先机优势”，而“先机优势”往往会吞噬“后机优势”。

想像一下，你是一个非常优秀的后生——985,211，也很努力——996甚至007去工作。所以，你的“出类拔萃”和“努力工作”真的不能比城里那些只有几套房子的收取租金做包租公，包租婆，日子过得很滋润，实在是管不过来的，把房子挂到市场上去。您有“刚需”要上车，一看当时的成交价格，再看现在的成交价格，内伤，全是眼泪！委员会没有冤枉，当然冤枉了！

你们没有抵抗的能力，作为个人，只有一个原因：你们来晚了！

结尾

这种残酷的竞争，是赤裸裸的“生存权”的竞争，典型的“房吃人”，房子的售价附着着太多的地狱恶魔！

但是作为个体真的没有办法，个体的弱小注定无法与他们抗衡，只有上了车才有份，上了车才有肉吃！

上车不行……那也只能看看刺激的部分了！

正在阅读：带你投资 » 如何要看清房产的本质？未来房价是涨还是跌？