新城控股趋势向好，未来可期，王晓松有一套

“本质”不坏的上市企业都不会差到哪里去。

崛起之路与多方看好

新城控股（SH601155）于2015年A股上市，主要致力于精品住宅开发和品牌商业的开发与运营。2020年位列中国房地产行业第8位，截至2019年末，公司总资产超人民币4600亿元。

2017年2月27日，国信研究对新城控股评级为“买入”。关联文章“【新城控股】高成长、低估值，内生增长强劲，维持“买入”评级（区瑞明、王越明）”

2017年，新城控股合同销售额达1264.7亿元 ，实现营业收入405.26亿元，同比增长44.89%；归母净利润60.29亿元，同比增长99.68%，EPS为2.67元/股。公司拟按每10股派送现金红利8.1元（含税）。

2018年1月25日，国信研究对新城控股评级为“买入”。关联文章“新城控股（601155）快评：业绩超预期，内生增长强劲，维持“买入”评级”

2018年，新城控股合同销售额达2210.98亿元，实现营业收入541.33 亿元，同比增长33.58%；归母净利润 104.91亿元，同比增长74.02%；超额完成年初1800亿销售目标，增速位列2018年十强房企第一。

2018年12月7日，东吴研究所对新城控股评级为“买入”。关联文章“【东吴晨报1207】【行业】机械-光伏【个股】新城控股”

2019年，新城控股合同销售额达2708.01亿元，实现营业收入858.47亿元，同比增长58.58%；归母净利润126.54亿元，同比增长20.61%；扣非归母净利润99.8亿元，同比增长31.4%。截至报告期末，公司总资产达4621.10亿元，同比增长39.90%。

据中国财富网消息，2020年3月7日，新城控股发布2月份经营简报，2月份公司实现合同销售金额约55.19亿元，销售面积约43.21万平方米。1-2月累计合同销售金额约167.22亿元，累计销售面积约149.14万平方米。华创证券发布点评报告：认为新城控股受疫情影响销售走弱，拿地扩张成本优化。维持“强推”评级。兴业证券发布点评报告：认为新城控股2月销售有下滑，拿地力度平稳。维持“买入”评级。

暗黑时刻之不幸跌崖

2019年7月3日，新城控股原董事长王振华因涉嫌猥亵女童而被刑拘。

此次“黑天鹅”事件直接导致新城控股的股价几日内呈现断崖式下跌，随后多个评级机构下调新城系的评级，银行断贷，人事变动，仿佛新城控股跌入了万劫不复的深渊。但新城控股进行了一系列的“自救”措施，在密集发布公告后，“自救”措施初见成效，2020年7月9日，新城控股打开跌停板，最终以8.9%的跌幅收盘。新城股价一度从7月42元左右，最低跌至23元。

新官上任与三味真火

据21世纪经济报道消息，在多机构紧急下调新城控股估值的情况下，高盛却给出买入评级；原因是虽然从情绪来看大家都痛骂公司，但理性来说，新城控股这么大体量，还是大蓝筹、地产股，按我们的标准是还可以买的。关联文章“新城控股”猥亵丑闻”继续发酵！高盛评级却离奇转变，有人疯狂买入”。

右一：新城控股董事长王晓松（图源网络）

新城控股换帅，是牵强的子承父业，还是能者在其位？

王晓松顶着压力坐上其父的位子，为了稳定军心，刚上任就给17%的员工进行了晋职晋薪；同年9月，新城控股出台了股权激励计划草案，拿出总股本1.21%的股权，激励包括公司以及控股子公司的董事、高管、中层管理人员、核心骨干在内的一百多名员工。就这样，一边保持员工的稳定性，另一边王晓松紧急降低公司负债，卖资产、少拿地。

同年7月到8月，新城控股集中对外转让24个项目公司的全部或部分股权，协议约定的交易对价累计约为118.56亿元，出让股权带来的收入占公司2018年末经审计归母净资产的38.88%。也是从8月中旬起，新城控股的股价开始逆势上扬！

从2019年10月开始，相继有几家银行恢复了放贷；到2019年11月，有汉中、桂林等12座吾悦广场陆续开业；截止2020年1月13日，股价回到39.88元。2020年1月中旬，国际评级机构穆迪对新城发展、新城控股和新城环球的评级展望从“负面”调整至“稳定”。至此，三大国际评级机构和两大国内评级机构全部将新城系上市公司移出负面观察名单，恢复其“稳定”展望。后面受疫情影响，股票下跌，目前处于低位横盘阶段。

2020年，王晓松审慎的为新城控股定下了2500亿的销售目标，较2019年减少200亿。而反观其他品牌房企，虽对今年的业绩目标设置保守，但整体看，目标增长率基本在10%左右。“我们不会为了排名而去排名，我们内部也有点纠结，如果从全口径销售额来说，往2800亿元冲也有机会，但对新城控股来说没有意义，我们更多的是要加强自身的能力，要增量、提质。”王晓松直言，新城控股不会收缩。

对此，知名地产分析师严跃进表示，在行业增速放缓背景下，提质控速成为共识，房企想要更好地活下去，必须“稳”字当头。

趋势向好与未来可期

2019年，新城控股抓住窗口期，以较低成本获取大量优质地块。根据年报信息，2019年新城控股新增土地储备共72幅，新增总建筑面积2508.47万平方米，平均楼面地价仅2421元/平方米，其中商业综合体项目新增1443.75万平方米。截至2019年末，新城控股总土地储备达到1.24亿平方米，土储充裕，为其后续发展提供坚实保障。

截至目前，在新城控股的土地储备结构中，一二线城市占比38.3%，长三角强三四线城市占比36%；从区域划分层面看，长三角区域占比达45%，粤港澳大湾区、环渤海及中西部都市圈城市总计占比55%。全面、均衡的全国化布局既有利于分散市场风险，也为新城控股带来更为稳健的规模扩张。

疫情终究会过去，地产行业也在逐步复苏。经历过磨难的人们会更加懂得财产保值的重要性，加之通货膨胀越来越严重，最终还是大量资金流入楼市的局面。显然，房地产仍然是很多地方经济的支柱产业，也是很多地方GDP的重要来源之一，很多地方政府暂时仍然离不开房地产。虽然国家提倡“房住不炒”的原则，但目前仍然没有更好的投资替代品，大家都是要吃饭的。假设一下，如果房子价值不高了，那么开发商利润薄了，纳税变少了，拿地价格也变低很多了，最后房子还是卖不出去，地块也没有人拿了，如此恶性循环，最终房企因还不上贷款破产，银行不良率高企，政府收入大幅缩水，城市发展和维护都会受到一定的影响，我相信，这是决策者不希望看到的。

诚然，一个“本质”不坏的上市企业，其发展往往都不会差到哪里去，更何况它还在积极寻求突破口呢？

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